공간분석기법 번역(한국어 원본)우리나라의 공시지가산정 절차는 먼저 감정평가사들에 의하여 표준지를 선정한 다음, 그 표준지에 대한 가격을 산정하고, 이를 기준으로 개별 필지의 공시지가를 산출하는 방식이다. 표준지의 가격은 개별공시지가 산정뿐만 아니라 다양한 목적으로 토지가치를 평가할 때, 기준으로 활용된다.
이렇듯 공시지가제도에서 표준지를 선정하고 평가하는 작업이 매우 중요하기 때문에 「표준지의 선정 및 관리지침」을 정하고, 이 지침에서 규정한 기준에 따라서 표준지를 선정하여 관리하고 있다. 이 지침에서는 표준지선정 기준을 토지의 ‘대표성’, ‘중용성’, ‘안정성’, ‘확정성’으로 규정하고 있으나, 지침에 의한 표준지선정 기준이 매우 관념적․추상적이라는 지적이 많다. 따라서 표준지를 선정하는데 적용할 수 있는 객관적 지표를 개발하고, 선정시스템을 자동화함으로 공시지가의 신뢰성을 높일 수 있을 뿐만 아니라, 공시지가제도를 저비용고효율의 구조로 개선할 수 있을 것으로 판단된다.
본 연구에서는 지침에서 규정하고 있는 표준지선정 기준에 대한 객관적 지표를 개발하고, GIS공간분석기법을 적용하여 합리적인 표준지선정 방법을 모색해 보고자 한다.
첫째, 필지기반의 공간데이터를 기반으로 표준지선정에 필요한 객관적 지표를 총 15개 지표를 추출하였다. 15개의 객관적 지표 중 대표성에 대한 지표는 용도지역, 용도지구, 지목, 당해연도 토지가격, 중용성에 대한 지표는 토지이용상황, 방위, 고저, 도로접면, 도로접근, 면적, 공적규제, 그리고 안정성에 대한 지표는 토지이용변동, 토지가격변동, 확정성에 대한 지표는 필지의 형상과 위치(중앙점)로 선정하였다. 그리고 이 각각의 지표를 정의하고, 그 등급분류를 하였다.
둘째, 충남 아산시 인주면을 사례지역으로 표준지선정의 객관적 지표로 추출된 15개의 지표에 대한 필지기반의 GIS데이터베이스를 구축하고, 이를 기반으로 공간분석방법을 적용하여 표준지를 선정하였다. 이렇게 선정된 표준지는 현행 공시지가제도에서 기 선정된 표준지와 비교해 볼 때, 대표성, 안정성에는 큰 차이가 나타나지 않았으나, 중용성과 확정성에서는 차이가 큰 것으로 나타났다.
셋째, 객관적 지표와 GIS공간분석에 의한 표준지선정 방법의 적합성을 분석해 보고자 하였다. 이를 위하여 본 연구에서 선정된 연구표준지를 적용한 필지별 산정지가와 현행 공시지가제도에서 활용하고 있는 기존표준지를 적용한 필지별 산정지가를 각각 결정지가와 비교분석하였다. 그 결과, 연구표준지를 적용하여 산정한 산정지가와 결정지가 사이에는 평균표준편차 0% 평균일치도 0%가 나타난 반면에, 기존표준지를 적용한 필지별 산정지가와 결정지가 사이에는 평균표준편차 0% 평균일치도 0%가 나타났다. 따라서 기존표준지를 적용한 필지별 산정지가보다 연구표준지를 적용한 산정지가가 결정지가에 더 많이 부합한다고 할 수 있다.
넷째, 이상 본 연구의 결과, 표준지 선정에 대한 객관적 지표와 GIS공간분석방법을 적용한 표준지선정시스템을 구축하여 활용한다면, 표준지선정의 객관성을 높이고, 더 나아가 공시지가의 신뢰성을 확보하는데 크게 기여할 수 있을 것으로 사료된다. |
공간분석기법 번역(영어 번역본)South Korea’s official land price assessment procedure starts with a standard lot being selected by property appraisers, assessing a price for that standard lot, and computing the official land prices of individual parcels based on that price. The standard lot price is used as a criteria not only to assess individual official land prices but also to evaluate land value for various purposes.
Because selecting and evaluating a standard lot is very important in the official land price system, a「Guideline for Selecting and Managing Standard lots」is established, and standard lots are decided and managed based on the criteria regulated by this guideline. The guideline regulates the standard lot selection criteria as the land’s ‘typicality’, ‘moderation’, ‘stability’, and ‘determinacy’, but it is criticized for being too ideological and abstract. Therefore, by developing objective indexes that can be applied when selecting standard lots and automating the selection system, not only will the credibility of official land prices be enhanced, but also improve the official land price system towards a low-cost high-efficiency structure.
This research aims to develop an objective index for the standard lot selection criteria regulated in the guideline, and search for a reasonable standard lot selection method by applying GIS spatial analysis.
First, a total of 15 objective indexes necessary for standard lot selection were extracted based on parcel-based land spatial data. Among the 15 objective indexes, specific use area, specific use district, land category, and current year’s land price were selected as indexes on a land’s typicality, land use situation, bearing, undulation, adjacent road condition, road accessability, area, and statutory regulation were selected as indexes on a land’s moderation, land use change and land price change were selected as indexes on a land’s stability, and parcel figure and location(midpoint) was selected as an index on a land’s determinability. Afterwards, each index was defined and categorized.
Second, with Inju-myeon, Asan, South Chungcheong province as the case region, a parcel-based land GIS database was established based on the 15 indexes extracted as objective indexes for standard lot selection, and a standard lot was selected by applying spatial analysis. When comparing the selected standard lot to an existing standard lot selected by the current official land price system, there was no big difference in their typicality or stability, but a huge difference in moderation and determinability.
Third, the suitability of a standard lot selection method based on objective indexes and GIS spatial analysis was analyzed. To do so, the per-parcel land prices that were assessed with a research standard lot and those that were assessed with an existing standard lot used under the current official land price system were respectively compared with the determined land prices. As a result, the average standard deviation and consistency between per-parcel land prices assessed with the research standard lot and determined land prices were 0% and 0% respectively, while the average standard deviation and consistency between per-parcel land prices assessed with the existing standard lot and determined land prices were 0% and 0% respectively. Therefore, the per-parcel land prices assessed with the research standard lot corresponded more to the determined land prices than those assessed with the existing standard lot.
Fourth, this research shows that if objective indexes for selecting standard lots and a standard lot selection system that applies GIS spatial analysis are established and used, it will enhance the objectivity of standard lot selection, and moreover, contribute greatly to securing credibility for official land prices. |
